Что такое ЗОУИТ и как узнать, попадает ли участок в охранную зону

Перед началом строительства важно понять, не входит ли участок, на котором планируется возведение дома, в так называемую зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Вместе с экспертами разбираемся, какие виды ограничений существуют и как проверить земельный участок, чтобы в дальнейшем избежать проблем. Понятие ЗОУИТ, то есть зона с особыми условиями использования территорий, закреплено в Земельном кодексе. Впервые оно появилось в 2008 году в Градостроительном кодексе, а в 2018-м в Земельный кодекс ввели новую главу XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий», однако исчерпывающего законодательного определения ЗОУИТ не существует, говорит управляющий партнер экспертной компании «Лаборатория права» Илья Познанский. Фактически ЗОУИТ — это территории, в границах которых установлены ограничения на использование земельных участков. Они могут предусматривать полный запрет на строительство на данном земельном участке либо необходимость получения дополнительных разрешений или согласований, добавляет адвокат Московской коллегии адвокатов ProLegals Андрей Стаценко.

Виды ЗОУИТ

Они объединены в 5 групп в зависимости от целей:

• защита жизни и здоровья граждан;
• безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;
• обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
• охрана окружающей среды;
• обеспечение обороны страны и безопасности государства.

Всего существует 30 видов ЗОУИТ, которые перечислены в ст. 105 Земельного кодекса:

• зоны охраны объектов культурного наследия;
• защитная зона объекта культурного наследия;
• охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
• охранная зона железных дорог;
• придорожные полосы автомобильных дорог;
• охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• охранная зона линий и сооружений связи;
• приаэродромная территория;
• зона охраняемого объекта;
• зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
• охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
• охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
• водоохранная зона;
• прибрежная защитная полоса;
• округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
• зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
• зоны затопления и подтопления;
• санитарно-защитная зона;
• зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
• охранная зона геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети и гравиметрических пунктов
• государственной гравиметрической сети;
• зона наблюдения;
• зона безопасности с особым правовым режимом;
• рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал;
• рыбохозяйственная заповедная зона;
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• охранная зона гидроэнергетического объекта;
• охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
• охранная зона тепловых сетей.

По словам экспертов, существуют также охранные зоны, которые не внесены в Земельный кодекс, но на которых, тем не менее, невозможно узаконить строительство. Это:

• исторические территории и поселения;
• береговые полосы;
• мелиорируемые земли;
• территории миграции животных.

ЗОУИТ — это территории, в границах которых установлены ограничения на использование земельных участков (Фото: Shutterstock) 

Зоны с запретом на строительство

Для разных ЗОУИТ действуют отличающиеся друг от друга условия. Например, категорически запрещено вести строительство рядом с аэропортом или высоковольтной ЛЭП, говорит Илья Познанский. При этом эксперт замечает, что в отношении каждого вида ЗОУИТ закрепляется особый характер осуществления строительной деятельности. Так, в водоохранной зоне запрещено строительство объектов, эксплуатация которых может привести к загрязнению вод. Нарушение требований ЗОУИТ является основанием для признания объекта самовольной постройкой, которую снесут по решению суда, добавляет управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.

В перечень объектов, рядом с которыми нельзя вести строительство, входят:

• магистральные трубопроводы;
• аэродромы;
• высоковольтные ЛЭП;
• береговая полоса;
• водохранилища и источники питьевого водоснабжения;
• промышленные и коммунальные объекты;
• газопроводы;
• канализационные сети;
• водопроводы.

Как проверить ЗОУИТ участка

По словам экспертов, универсального способа проверки земельного участка на предмет его попадания в ЗОУИТ не существует. Бывают случаи, когда подобные зоны не регистрируют в Росреестре. По этой причине при проверке лучше принять целый комплекс мер и изучить сразу несколько источников, советует Андрей Стаценко.

• Изучить публичную кадастровую карту

При поиске необходимой информации может помочь публичная кадастровая карта Росреестра. Зайдя на нее, надо в разделе «Слои» открыть пункт «ЗОУИТ», после чего появится список таких участков. Илья Познанский предупреждает, что отобразится только та информация о зонах ЗОУИТ, которая внесена в Росреестр.

• Заказать выписку из ЕГРН

Заказать и получить выписку из ЕГРН можно через портал госуслуг (Фото: Скриншот с портала госуслуг) Другой способ проверки — это заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Все предоставленные ведомством данные, в том числе и о характеристиках объекта недвижимости или земельного участка и о том, попадает ли он в границы ЗОУИТ, будут актуальными. Но есть один минус: не все сведения о ЗОУИТ внесены в Росреестр, объясняет Анна Жолобова. Для получения выписки необходим личный кабинет на портале госуслуг. Войдя в него, надо открыть вкладку «Физическим лицам», после чего выбрать пункт «Получить сведения из ЕГРН».

• Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Информацию о ЗОУИТ могут содержать градостроительный план земельного участка, генеральный план поселения, городского округа, правила землепользования и застройки, объясняет Илья Познанский. Заказать ГПЗУ в местном комитете по градостроительству и архитектуре может только собственник земельного участка, добавляет Анна Жолобова. По словам эксперта, ценность и информативность ГПЗУ заключается в том, что он формируется на основе данных, содержащихся в информационной системе актуальных сведений органов власти. Эксперты добавляют, что многие из сведений, которые есть в ГПЗУ, нигде не опубликованы, что усложняет изучение вопроса.

• Ознакомиться с генпланом муниципального образования

Обычно генплан размещен на официальном сайте того или иного муниципального образования. Внимательно изучив его, можно не только ознакомиться с перечнем участков, на которых запрещено вести строительство, но также понять планы развития инженерных сетей и магистралей, говорит Андрей Стаценко.

• Посмотреть карту региона

Иногда на интерактивных региональных картах может содержаться информация о ЗОУИТ. В качестве примера — система обеспечения градостроительной деятельности «ГИС ОГД», где может содержаться необходимая информация, говорит Илья Познанский. Для входа в систему у физлица должна быть учетная запись на портале mos.ru, а у организации — зарегистрирован личный кабинет. А для поиска информации по Московской области необходимо воспользоваться Геопорталом Подмосковья. Задав параметры на панели управления, можно увидеть, какие участки относятся, например, к лесному фонду и многое другое. 

В каких случаях надо прибегнуть к помощи специалистов 

Для просчета рисков, в том числе и экологических, можно привлечь специалистов: кадастровых инженеров, юристов, экспертов-экологов и землеустроителей, советует Илья Познанский. По словам эксперта, такие специалисты помогут определить потенциал территории с учетом существующих ограничений, могут провести аудит и даже разработать меры по предотвращению негативных воздействий на окружающую среду. Советы специалистов пригодятся и помогут при:

• покупке любых объектов недвижимости, в том числе посредством приобретения долей или акций юридического лица;
• принятии объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог, а также совершении иных сделок, направленных на передачу прав на объект недвижимого имущества;
• планируемой смене вида деятельности на земельном участке, которая требует изменения вида разрешенного использования земельного участка, например для расширения производства.

«Не стоит пренебрегать и фактическим осмотром земельного участка. Так, например, если при осмотре обнаружено прохождение в границах земельного участка линейного объекта, даже не зарегистрированного в ЕГРН, есть вероятность того, что там будет установлена соответствующая зона. Наличие информации о ЗОУИТ является крайне важной и необходимой при начале проектирования и строительства на земельном участке в случае его последующей эксплуатации, а также при совершении распорядительных сделок. Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, возникновения убытков, сноса построенного объекта капитального строительства, необходимо детально исследовать вопрос наличия/отсутствия в границах земельного участка ЗОУИТ», - отметила Анна Жолобова.

Источник